Vender por tu cuenta es perfectamente legal y bastante común. Lo que requiere es tiempo y orden: reunir documentación, filtrar visitas y llevar bien la parte contractual. Esta guía es la lista de lo que hace falta, en el orden en que conviene hacerlo.
1. Reúne la documentación (empieza por aquí: hay cosas que tardan)
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Confirma que eres el titular y qué cargas hay (hipoteca, embargos, servidumbres). Cuesta unos pocos euros y se pide online.
- Escritura de compraventa de cuando la adquiriste.
- Último recibo del IBI, que además lleva la referencia catastral.
- Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio tenerlo para poder anunciar la vivienda, y la etiqueta debe figurar en el anuncio. Lo emite un técnico competente y se registra en tu comunidad autónoma. Vale diez años.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Es exigible para escriturar, salvo que el comprador te exonere expresamente.
- Certificado de deuda cero o saldo pendiente si la vivienda tiene hipoteca. Lo emite el banco y suele tardar unos días.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, si tu comunidad autónoma la exige para transmitir. Esto varía mucho: en algunas es imprescindible y en otras no existe.
- Informe de evaluación del edificio (IEE o ITE), en edificios con la antigüedad que marque tu ayuntamiento.
- Estatutos de la comunidad y actas recientes, para poder informar de derramas aprobadas.
- Planos y, si hubo obras, licencias y certificado final de obra.
2. Pon un precio que resista
El error más caro al vender por cuenta propia es empezar alto «por si acaso». Una vivienda que lleva seis meses publicada pierde atractivo: los compradores habituales de la zona ya la han visto y la descartan, y cuando bajas el precio llega con el anuncio quemado.
Tres referencias para acertar:
- El precio medio oficial del metro cuadrado en tu municipio y su evolución reciente.
- Los anuncios vivos de viviendas comparables en tu barrio, fijándote en cuánto tiempo llevan publicados.
- El valor de referencia del catastro de tu inmueble, porque marca el suelo fiscal de la operación para el comprador.
Si quieres entender por qué esas tres cifras no coinciden, lo explicamos en la guía de los cuatro precios de una vivienda.
3. Prepara el anuncio
- Fotos con luz natural, horizontales, con la casa recogida y ordenadas como si fuera un recorrido: salón, cocina, habitaciones, baño, exterior.
- Datos completos y exactos: metros construidos y útiles, año, planta, ascensor, orientación, calefacción, gastos de comunidad e IBI anual. Ocultar un dato incómodo no evita la conversación, solo la retrasa hasta la visita.
- La etiqueta energética, que es obligatoria en el anuncio.
- Una descripción honesta de lo que hay que reformar. Filtra visitas que no iban a comprar y te ahorra tardes enteras.
En habitua.es puedes publicar gratis sin ser profesional y recibir los contactos directamente en tu correo.
4. Visitas y negociación
Pide nombre y teléfono antes de dar la dirección, agrupa las visitas en franjas y no te quedes a solas con desconocidos si puedes evitarlo. Cuando llegue una oferta, respóndela siempre por escrito, aunque sea un mensaje: en una negociación de meses, lo que no está escrito se recuerda mal.
5. Arras y escritura
Lo habitual es firmar un contrato de arras penitenciales (artículo 1.454 del Código Civil) con una señal en torno al 5–10 % del precio: si se echa atrás el comprador pierde la señal, si te echas atrás tú devuelves el doble. Que el contrato diga expresamente qué tipo de arras son: las penitenciales, las confirmatorias y las penales tienen consecuencias muy distintas.
Incluye siempre precio, plazo para escriturar, quién paga qué, estado de cargas y qué pasa si al comprador no le conceden la hipoteca. Después, la escritura pública ante el notario que elija el comprador, que es a quien corresponde elegirlo.
Qué paga el vendedor
- Plusvalía municipal (IIVTNU). La cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. Desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo y el real, y si vendes con pérdidas no se paga. Plazo habitual: 30 días hábiles.
- Ganancia patrimonial en el IRPF. Tributa la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con exenciones importantes: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o constitución de una renta vitalicia.
- Certificado energético y, si procede, cédula de habitabilidad.
- Cancelación registral de la hipoteca, si la había: notaría y registro de la carta de pago.
- Gastos de comunidad e IBI hasta la fecha pactada.
- Si no eres residente fiscal en España, el comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu ganancia.
Los aranceles de la escritura matriz corresponden por ley al vendedor y las copias al comprador, aunque es frecuente pactar otra cosa. Déjalo escrito en las arras.
Errores que cuestan dinero
- Dejar el certificado energético para el final: sin él no deberías ni anunciar.
- No pedir la nota simple y descubrir en la notaría una carga que creías cancelada.
- Aceptar una señal sin contrato o sin especificar el tipo de arras.
- Olvidar las derramas aprobadas pero no giradas: son del vendedor salvo pacto.
- No calcular la plusvalía municipal antes de aceptar la oferta.